公寓与写字楼的区别(公寓和写字楼的区别)

一、区别

1、使用方式

公寓可以商业和住宿两用的，如，商业公寓就可以自用，也可以方便对外租赁；

写字楼严格来说是不用于住人的，主要用于商业办公使用。

2、配套设施

公寓中主要是满足人们日常生活的需求，其中包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，在公寓的周围会有各种生活用品的售卖。

一般的小型写字楼由于主要用于办公，所以一般只有水电和厕所。但一个大型的集写字楼会是公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都更为先进。

3、软件服务

公寓属于精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；在管理上主要由物业管理，维护公寓水、电、卫生和设施安全就可以了。

写字楼的服务一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下工夫。

4、建筑文化

公寓一般没有什么建筑文化上的需要。

谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。像一些高大的写字楼，都可以成为一个地方的标志建筑，如，美国的世贸大楼，南京的紫峰大厦，厦门的双子塔等。

5、规模

公寓住宅的类型根据《民用建筑设计通则》和《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层住宅。拥有五个或五个以上出租单位的楼宇。

写字楼建筑本身的体积就非常庞大，而且其规模的伸展力及拓展性也更强，一个大型的写字楼周围，会有各种的商业活动，如餐饮业、服装业等。

公寓和办公用的写字楼房产证一般都是商用的，没有什么区别

但是要注意，有些用地性质本来是住宅的，而开发商设计成为公寓式的小套间销售，这种公寓的房产证上用地性质就是住宅的，和办公的写字楼房产证上的用地性质商用地不同

在同一个城市同一片区域，商铺价格一般和住宅相当甚至高于住宅，但写字楼价格却往往低于住宅。

在一二线城市这样的情况尤为突出，以上海的个别商圈为例，住宅价格甚至是写字楼的几倍。

那么，为什么会产生这种情况呢？这是不是意味着写字楼购买价值有限？

1.购买人群范围较小

一个很重要的原因是，住宅的购买人群远远大于写字楼。人人都需要一套房安身立命，结婚生子养老，但写字楼，大部分人并不需要。

购买写字楼的人群主要有两类：

一类是企业经营者。但中小型企业和创业企业为节省运营成本，往往会选择租用写字楼，购买写字楼的企业通常资金实力雄厚，且发展较稳定，已不会频繁更换办公场地。

另一类是投资性需求者。但通常人们会将住宅作为房产投资的第一选择，只有购买住宅额度上限时才会将商用房作为投资选择。

2.写字楼交易成本更高

根据相关规定，写字楼的税费等交易成本也比住宅高。较高的交易成本使写字楼的市场流动性降低。

3.写字楼购买门槛相对住宅区较高

根据相关规定，写字楼贷的首付比例为50%，且贷款上限为10年，这进一步提高了写字楼的购买门槛。

4.个体投资者缺乏管理能力

投资写字楼的收益方式主要源于租金。但普通的个体投资者缺乏专业商业地产投资机构的管理能力，会导致增加一系列如写字楼贷款利息、空置期间承担的物业费、租赁中介费等一系列成本。

而住宅房无论是出售还是出租，对非专业个体投资者的能力要求较低，实际收益与写字楼相比较高，导致购买写字楼的市场需求降低。

5.受传统观念影响

安土重迁的家乡情结是古代近代乃至现代中国人共同的特点，“家”对于我们中国人来说具有独特的精神价值。

受这样的传统观念影响，大部分的中国人觉得必须要有属于自己的房子，于是，住宅房成为中国大部分家庭的必需品。

与之相反，中国人对于写字楼的执念远远小于住宅，这也充分体现在价格上。

写字楼和住宅同为固定资产，但属性完全不同。投资住宅的主要收益来源于房价上涨形成的交易差价，租金并非住房投资的主要受益目标。

而写字楼的主要投资收益就是租金——尽管写字楼价格往往低于住宅，但其租金却往往高于住宅。长远来看，购买写字楼的收益并不低于住宅，但是投资成本高、收益周期太长。

对于专业物业运营机构或投资机构来说，写字楼是其重点投资标的（这也是写字楼的主要购买者）。此外，对于大公司来说，买写字楼也挺划算。比如近期B站直接81亿买了地。

对于刚起步的中小企业和创业公司来说，租用办公楼是一个很好的选择。将这笔资金平摊到每月每年，更利于企业发展。

写字楼的主要使用者是租赁，租赁需求旺盛，这也是写字楼租金往往偏高的主要原因之一。当然，写字楼的交通等商业配套往往也更好，这也让它的租金不可能太低。

随着各种新型办室如联合办公室和开放式办公室的出现，对写字楼相应的配套设施提出了新的要求。

写字楼的物业费、水电费等往往也更高，其实也可以理解，写字楼在秩序维护、清洁和绿化设施设备管理及维护上付出资金更多，除此之外，写字楼物业还需进行客户关系管理、节日装饰及客户活动组织等。

完备的配套设施也是现代写字楼的附加价值，这都使写字楼租金较高。

总而言之，写字楼的受众面小、交易成本和购买门槛较高、个体投资者管理能力不足还有传统观念的影响，使写字楼的交易价格低于住宅。但收益模式的不同、较好的租赁市场还有更高要求的配套设施又使写字楼的租金高于住宅。

写字楼比公寓会便宜一点点，公寓可以做写字楼用，但是写字楼不能住人，看你用途

公寓和写字楼一样都属于商业用地40产权

1、从产权性质看：写字楼是40年产权，公寓是40或70年(具体所剩年限视情况而定)。产权是从开发商拿地开始算产权性质。

2、从租金看：公寓租金会便宜很多。但是公寓就比较局限性，因为公寓是在某某小区，而写字楼辐射更广。

3、从享有的设施看：写字楼是商用水电、不可落户、无燃气。公寓可申请民用水电。部分城市可落户读书，有燃气。

4、从本质来看：写字楼是纯商用的，公寓是商住两用。对于只要分别请看清合同里面的拿地属性。因为大部分公寓在合同里也是写字楼。公寓是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。外形一般中规中矩，分为职工公寓和商业公寓，商业公寓可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。

一、性质不同

1、商住楼：该楼的使用性质为商、住两用。

2、住宅楼：专供居住的房屋。

3、写字楼：配备现代化设施的商用办公楼。

二、分类不同

1、商住楼：有的类型的房子是按照同一种分类方式来进行命名的，有的则不是。

2、住宅楼：单层住宅，多层住宅，高层住宅，超高层住宅。

3、写字楼：写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。

三、特点不同

1、商住楼：商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。

2、住宅楼：供一家人日常起居的、外人不得随意进入。

3、写字楼：写字楼是不能用于住人的。

四、用途不同：

商住楼：非住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子（或商住）；

住宅楼：普通住宅，高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。

五、落户不同：

商业性质不能落户；住宅性质可以落户。

六、体现形式不同：

商住楼一般体现以soho，loft小户型为主（3.3米，4.5米，5米等）经营或商住性质的房产；普通住宅一般为面积30－40平单身公寓，60－90平的的两房三房，100平以上等等面积段，平层（2.8米－3米）及跃层，复式等，纯住宅性质的房产。