住宅与写字楼(住宅与写字楼哪个回报高)

现在无论是大型上市集团企业，还是个人，进行房地产市场投资都是一种高回报的投资方式，而在房地产投资时，很多人都会有困惑，投资住宅好呢还是投资写字楼好呢？对于这个问题，小编认为，要从长远的角度来考虑。不动产投资，至少要有5-10年的眼光。

楼市与股市不同，楼市讲究中长周期（5-10年），股市讲究中短周期（半年至两年），A股尚在成长中，暂不具备讨论长周期的基础。

1998年房改至今，人口红利和城市化红利的双重叠加，致使我们的中心城市住宅价格20年时间至少涨了20倍，这就是长周期使然。

而同处长周期的写字楼，涨幅似乎没有那么明显。

住宅与写字楼，貌似同处一个长周期，其实之间是有错配的。人口红利和城市化对于住宅，会产生刚性需求，自住的刚需，显然具有购买优先性的。而写字楼一是存在滞后效应，住宅是1998年房改后大规模兴建，写字楼的规模兴建，则至少延后了6至7年；二是仅为选择性的投资需求，不具备优先性。其他土地年限、贷款和交易税率这些就不细说了。

当然，除了期限的错配，关键还是政策的因素，住宅用地，地方政府只能一次性赚钱，而写字楼用地，地方政府能永久赚钱的，入驻公司持续地纳税，一些位置稍微偏点的政府园区，政府为了招商，降低了租金。

那么未来几年内，写字楼和住宅到底哪个项目更值得投资呢？小编认为，未来10年以内，根据投资规模和投资方可以选择投资不同的项目。如果是企业进行大规模投资，可以选择投资整栋写字楼，因为高品质写字楼作为固定资产不仅可以用来办公，在企业出现经营问题时，可以出售。如果是个人进行小规模投资，可以选择住宅，因为目前，相比写字楼，住宅出租率更高。投资更容易获得稳定回报。

就写字楼投资方面，业内人士认为，包括重庆、长沙、合肥等城市，入手写字楼的进场时点，目前还早了些，再等上三四年为好。而对于一线城市和准一线城市的写字楼，目前基本已到择优进场的时点。并且，一线和二线头部城市，真正有价值的写字楼，一般不超过1/3。而住宅市场方面，也应该选择一线城市热门板块为宜。

1、一线城市商业综合体商铺前三年的租金回报在5%以内是正常的，如果承诺7%以上的回报率，你就该警惕，是不是羊毛出在羊身上，铺子买贵了。

2、投资总面积4万平方米的小型商业综合体中商铺坑最小，但是前提是3公里范围内有10万居住人口，最好有5条以上的公交线路经过，或者直接是地铁站出口

3、商铺的租售比可以衡量商铺的投资价值，国际上公认的租售比是在200以内，比这个高，则投资价值低。

4、商铺和写字楼的物业费较高。上海甲A级写字楼每平米每月物管费在30元以上（这还是几年前的价格），就是说如果你买了100平，没租出去的话，空置一个月就是亏损3000以上。

5、上海而言，买房子的话租金回报不到2%，而甲A级写字楼平均回报率达到4.5-5%，非甲A的更高，但是风险是①经济下行租不出去②管理水平下降租客搬走

15年。

市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间，如果估算的回报率能达到这个数值，则较适宜投资。

最后还需要提醒一点，未来写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也许会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力，在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，投资者要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司规模小、流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。

商业地产的投资回报率在5%-8%间是比较合理的。回报率处在这个幅度的楼盘其实都可以考虑一下，就好像武汉中北路的德成中心，地段好，配置到位，物业先进，发展潜力就很大，所以投资回报率相对也高，达到8%的高回报，这样的投资就可以考虑，低于5%就别想了。

写字楼的价格要高。

主要原因有以下几点：

　　1、商业用地比住宅用地支付的土地出让金要高得多。

　　2.写字楼的配套和装修标准也与住宅楼不同。

　　办公楼标准：大堂、公共走道、电梯房、公共卫生间均为精装，整体中央空调、安防、消防系统(系统设备均采用进口品牌)；立面也是玻璃幕墙和干挂石材。

　　住宅装修标准：无大堂，走道狭窄，无公厕，公共部位装修标准不高。-一般涂料和瓷砖搭配，不会有整体中央空调和消防，立面处理一般不会用玻璃窗帘装饰。

　　3.物业管理公司和内容不一样。(写字楼很注重秩序和质量。他们是商业类型，居民楼倾向于居住。

　　4.投资回报也不一样。(住宅平均年回报率约为7%，写字楼平均年回报率可达10%左右)

　　5.国内外发达城市的写字楼价格都高于住宅。(以北京为例，同一地区写字楼和住宅的价格比是两倍)

　　综上所述，写字楼的价格比周边的房子都高。

这个问题有点大，写字楼的收益率高但是相应的投资风险大，住宅的投资风险相对较小，但是收益率也相对较小。 这个其实主要取决于市场行情和投资者的偏好。 另外，好要看区域，北京上海的和铁岭的相比就千差万别了。再有，同一区域写字楼又分甲乙丙级，住宅又分高中低档。 对于投资来说只能具体问题具体对待。